Verursacht ein Mieter leicht fahrlässig einen Wohnungsbrand, haftet er gegenüber dem Vermieter nicht unbedingt auf Schadensersatz. Vielmehr kann dem Mieter ein Anspruch gegen den Vermieter auf Schadensbehebung und Minderung der Miete zustehen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

Hintergrund dieser Entscheidung war ein Wohnungsbrand in einem Mehrfamilienhaus. Die Tochter des Mieters hatte in einem Topf Öl erhitz und die Küche kurzzeitig bei eingeschaltetem Herd verlassen. Während der Abwesenheit entzündete sich das Öl. Hierdurch kam es zu einem Brandschaden an dem Mietobjekt. Der Vermieter ließ die Wohnung zunächst nicht instandsetzen und verlangte, dass der Kläger bzw. dessen Haftpflichtversicherung für den Schaden aufkommen sollte. Diese verwies den Vermieter an seine Wohngebäude-versicherung.

Der Vermieter lehnte dies ab, da die Inanspruchnahme der Wohngebäude-versicherung zu einer erheblichen Prämienerhöhung führen würde. Ebenso wies der Vermieter die von dem Mieter geltend gemachten Ansprüche auf Instandsetzung der Wohnung zurück und argumentierte, dass der Mieter den Mangel des Mietobjektes schuldhaft verursacht habe, sodass ein Beseitigungsanspruch geschweige denn ein Recht zur Minderung des Mietzinses nicht besteht.

Der Mieter begehrte vor Gericht die Beseitigung des Schadens durch den Vermieter sowie die Feststellung, dass er zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 60 % der Kaltmiete bis zur Beseitigung des Schadens berechtigt ist.

Das Amtsgericht gab der Klage des Mieters statt. Die Berufung des Vermieters blieb im Wesentlichen erfolglos. Das Berufungsgericht kam allerdings zu der Auffassung, dass lediglich ein Recht zur Mietminderung in Höhe von 15 % bestand. Der Vermieter hatte zwischenzeitlich – ohne Anerkennung einer Rechtspflicht – die Brandschäden beseitigt.

Die Revision des Vermieters blieb ohne Erfolg.

Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Vertragsdauer in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn der Schaden durch den Mieter selbst schuldhaft verursacht wurde. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn  für das Mietobjekt eine Wohngebäudeversicherung unterhalten wird, die eintrittspflichtig ist und die Versicherungsprämie über die Betriebskosten auf den Mieter (anteilig) umgelegt werden. Vorliegend bestand eine solche eintrittspflichtige Versicherung, deren Prämie anteilig auf den Mieter umgelegt wurde. In einem solchen Fall ist der Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet, zur Schadensbeseitigung die Gebäudeversicherung in Anspruch zu nehmen. Der Mieter kann grundsätzlich erwarten, dass die von ihm getätigten Aufwendungen für den Unterhalt der Wohngebäudeversicherung ihm im Schadensfall zu Gute kommen.

Der Bundesgerichtshof hat jedoch ausdrücklich offen gelassen, ob diese Pflicht des Vermieters auch dann besteht, wenn die Inanspruchnahme des Gebäudeversicherers zu einer erheblichen Erhöhung der Versicherungsprämie für die Gebäudeversicherung führt. Diesbezüglich hatte der Beklagte nicht ausreichend vorgetragen.

Quelle: BGH – Pressemitteilung vom 19.11.2014, Az.: VIII ZR 191/13. Das Urteil ist bislang nicht veröffentlicht.

Der Bundesgerichtshof führt mit seiner Entscheidung seine Rechtsprechung konsequent fort. Bereits zuvor hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Wohngebäudeversicherer bei einem schuldhaft verursachten Schaden durch den Mieter diesen nicht in Regress nehmen kann, wenn der Mieter die Kosten für die Wohngebäudeversicherung anteilig über die Betriebskosten trägt. In diesem Fall geht der Bundesgerichtshof von einem konkludenten Regressverzicht aus.

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