Nach ständiger Rechtsprechung handelt ein Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages bereits entschlossen ist oder erwägt, das Mietobjekt alsbald selbst zu nutzen und den Mieter hierüber nicht aufklärt. Nicht rechtsmissbräuchlich handelt dagegen ein Vermieter, der bei Abschluss des Mietvertrages einen späteren Eigenbedarf zwar erkennen konnte, jedoch noch nicht entschlossen war oder ernsthaft in Betracht gezogen hat, Eigenbedarf geltend zu machen. Dies hat der BGH mit Urteil vom 04.02.2015 entschieden.

Im entschiedenen Fall vermietete ein Vermieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit. Ungefähr zwei Jahre später meldete er Eigenbedarf an und kündigte das Mietverhältnis. Grund für den Eigenbedarf war hier die Rückkehr der Tochter aus Australien, die nach dem Abitur ein Jahr in Australien verbracht hatte. Die Tochter wollte nun eine Arbeitsstelle und ein berufsbegleitendes Studium aufnehmen. Die streitgegenständliche Wohnung war im Studienort belegen.

Die Mieterin wandte ein, dass bei Abschluss des Mietvertrages der spätere Eigenbedarf für den Vermieter bereits erkennbar war und aus diesem Grund die Eigenbedarfskündigung nunmehr rechtsmissbräuchlich sein.

Der Vermieter erhob erfolgreich eine Räumungsklage. Auf die Berufung der Mieterin hin, wurde die Klage abgewiesen. Nach Auffassung des Landgerichts hätte der Vermieter bei verständiger Betrachtung voraussehen können, dass ein Eigenbedarf entstehen wird, da die Tochter vor Abreise nach Australien lediglich ein Zimmer im elterlichen Haus bewohnt hatte und nicht zwangsläufig davon auszugehen sei, dass sie nach Rückkehr dort wieder einzieht. Insoweit hätte der Vermieter über die Möglichkeit / Absicht des Eigenbedarfs bei Abschluss des Mietvertrages aufklären müssen. Das Landgericht erachtete die Eigenbedarfskündigung daher als rechtsmissbräuchlich.

Die hiergegen eingelegte Revision war erfolgreich, der Rechtsstreit wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen. „Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages eine solche – sich nach einer verbreiteten Auffassung auf bis zu 5 Jahre erstreckende – Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen.“ Der Vermieter muss danach nicht ungefragt den Mieter über die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Verhältnisse aufklären. Ein Unterlassen bringt nicht zum Ausdruck, dass er die Möglichkeit eines baldigen Eigenbedarfs unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Kenntnisstand ausschließen kann. Den Vermieter trifft somit keine „Bedarfsvorschau“. Möchte der Mieter „das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder einen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren.“

Quelle: BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az.: VIII ZR 154/14

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