Der BGH hat seine Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen teilwese geändert. Dies betrifft insbesondere solche Klauseln, die einem Mieter auch dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Wohnung bei Anmietung zumindest teilweise unrenoviert übernommen wurde.

Daneben hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung auch bezüglich der (Quoten-) Abgeltungsklausel geändert.

Grundsätzlich obliegt dem Vermieter die Instandhaltungspflicht des Mietobjektes. Hierzu gehören auch die Schönheitsreparaturen. Üblicherweise überträgt der Vermieter diese Pflicht im Mietvertrag auf den Mieter.

Der BGH hat nunmehr entschieden, dass die „formularmäßige“ Abwälzung der Schönheitsreparaturen dann unwirksam ist, wenn bei Mietbeginn die Wohnung im unrenovierten Zustand übergeben worden ist und dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Der Erlass einer halben Monatsmiete stellte im zu entscheidenden Fall einen angemessenen Ausgleich nicht dar. Die Frage, was ein angemessener Ausgleich ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Außer Betracht bleiben hierbei lediglich bei Überlassung an den Mieter vorhandene unerhebliche Gebrauchsspuren. Insoweit ist der Mieter beweisbelastet dafür, dass die Wohnung bei Anmietung über erhebliche Gebrauchsspuren verfügte.

Zur Frage der (Quoten-) Abgeltungsklausel hatte der BGH bereits entschieden, dass eine Berechnung nach starren Fristen unverhältnismäßig ist, da das Wohnverhalten des einzelnen Mieters hierbei vollständig außer Betracht bliebe. Der Bundesgerichtshof hatte insoweit die Rechtsprechung dahingehend modifiziert, dass sich „der vom Mieter zu zahlende Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparatur und dem Zeitraum bemessen würde, nach dem bei hypothetischer Fortsetzung des aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.“

Die Unberechenbarkeit der vorgenannten Erwägung hatte der BGH bereits angedeutet. Diesen Überlegungen folgend hat der Bundesgerichtshof nun entschieden, dass eine Berechnung anhand der hypothetischen Fortsetzung des bisherigen Wohnverhaltens des Mieters eine Berechnung nicht erfolgen kann, da der Anteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für den Mieter auch bei Abschluss des Mietvertrages nicht klar und verständlich ist, welche Belastung auf ihn zukommen kann. Dies hat der Bundesgerichtshof sowohl für bei Mietbeginn renoviert als auch unrenoviert überlassene Mietobjekte entschieden.

Quelle: PM des BGH vom 18.03.2015