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Häufig in einem Wohnungskaufvertrag verwendete Begriffe kurz erklärt:

A

Abgeschlossenheitsbescheinigung
Sie ist Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in selbständige Wohneinheiten oder sonstige Räume und bescheinigt, dass die Einheiten hinreichend von anderen Wohnungen oder Räumen getrennt, mithin abgeschlos­sen sind. Für die Selbständigkeit einer Wohnung bedarf es etwa des Vorhandenseins eines Bades und einer Kü­che.

Aufgrund der Abgeschlossenheitsbescheinigung erhal­ten die Wohnungen eigene Grundbuchblätter und sind somit handelbar und können verkauft / gekauft werden.

Einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf es nicht, wenn das Objekt grundbuchlich nicht in selbständige Wohneinheiten aufgeteilt werden soll.

Auflassung
Das ist die Einigung zwischen Erwerber und Veräußerer, dass das Eigentum eines Grundstücks / einer Wohnung auf den Erwer­ber übergehen soll. In der Regel wird die Auflas­sung in einem Wohnungskaufvertrag mitbeurkun­det, auch wenn diese üb­licherweise erst in einem späte­ren Stadium der Ab­wicklung des Wohnungskaufvertra­ges Verwendung fin­det.

Auflassungsvormerkung
Die (Auflassungs-) Vormerkung ist ein Sicherungsmittel für den Erwerber, sie wird im Grundbuch eingetragen. Regelmäßig ist die Eintragung einer Auflassungsvor­merkung Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit. Ist die Vormerkung im Grundbuch eingetragen, kann über das Grundstück und die Wohnung nur noch mit Zustim­mung des Vormer­kungsberechtigten verfügt werden. Eintragungen, die nach Eintragung der Vormerkung im Grundbuch erfol­gen, sind dem Erwerber gegenüber un­wirksam. Der Vormerkungsberechtigte kann nach Ein­tragung der Vormer­kung sicher sein, dass er das Eigen­tum an dem Grundstück / Wohnung erhält.

B

Baulasten
Dabei handelt es sich um Verpflichtungen des jeweili­gen Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehör­de. Bei Baulasten geht es um Handlungen, die ein Im­mobilieneigentümer auf seinem Grundstück zu unterlas­sen, zu dulden oder durchzuführen hat. Nicht gesichert sind hierdurch Ansprüche etwa von Nachbarn. Diese können Ansprüche nur durch eine Grunddienstbarkeit absichern. Baulasten können etwa Rettungswege, Zuwe­gung, Abstandflächen, Stellplatzflächen etc. betreffen. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen. Es bietet sich an, vor dem Erwerb eines Grundstücks das Baulastenverzeichnis einzusehen, um sich vor un­liebsamen Überraschungen zu schützen.
Die Baulast trifft dann sämtliche Eigentümer der Wohnanlage gleichermaßen, da diese nicht auf der Woh­nung selbst, sondern auf dem Grundstück lastet. Der Erwerber einer Wohnung kauft aber streng genommen nicht die Wohnung, sondern einen Teil des Grundstücks mit dem Sondereigentum an einer Wohnung.

Belastungsvollmacht
Wird der vereinbarte Kaufpreis finanziert, will der Dar­lehensgeber (zumeist eine Bank) abgesichert sein. Diese Absicherung erfolgt durch Eintragung eines Finanzie­rungsgrundpfandrechts (zumeist eine Grundschuld) zu einem Zeitpunkt, zu dem der Erwerber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sondern noch der Verkäufer. Da das Darlehen allerdings regel­mäßig erst nach einer Absicherung ausgezahlt wird, muss der Veräußerer der Belastung zustimmen. Andern­falls würde er den Kaufpreis nicht erhalten können. Da­mit der Veräußerer bei der Bestellung des Finanzie­rungsgrundpfandrechts nicht teilnehmen muss, bevoll­mächtigt er regelmäßig in einem Kaufvertrag den Er­werber mit der Belastung der Wohnung mit einem Finanzierungsgrundpfandrecht.

Besitz
Der Besitz ist die tatsächliche Sachherrschaft. Im Wohnungskaufvertrag wird die Besitzverschaffung auch Lieferung genannt. Damit der Veräußerer nicht un­gesichert dem Erwerber den Besitz des Kaufob­jektes verschaffen muss, wird der Besitzübergang in der Regel vertraglich so gestaltet, dass zunächst der Erwer­ber vor­leistungspflichtig ist und den Kaufpreis bezahlen muss, bevor der Besitz übergeht. Zum Schutz des Er­werbers wird in der Regel die Fälligkeit des Kaufpreises von der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ab­hängig ge­macht.

D

Dienstbarkeit
Ein Grundstück kann zu Gunsten des jeweiligen Eigen­tümers eines anderen Grundstücks belastet werden (Grunddienstbarkeit). Die Belastung zielt auf ein Dul­den oder Unterlassen ab, mithin darauf, dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen oder das aus dem Eigentum am belasteten Grundstück herrührende Rechte nicht ausgeübt werden dürfen. Da­bei handelt es sich regelmäßig etwa um Wege- oder Lei­tungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen. Der Ei­gentümer des belasteten Grundstücks muss dann also etwa dulden, dass der Begünstigte das Grundstück be­treten darf oder auf diesem Ver- und Entsorgungsleitun­gen verlegt, weil sonst sein Grundstück nicht erschlos­sen werden könnte.
Eine Dienstbarkeit kann aber auch zu Gunsten einer be­stimmten Person (und nicht etwa zu Gunsten des jewei­ligen Eigentümers einer anderen Grundstücks) belastet werden (beschränkt persönliche Dienstbarkeit). Zusätz­lich zu den Rechten, die Gegenstand einer Grunddienst­barkeit sein können, kommen etwa in Betracht Woh­nungsrechte, Wohnrechte, Mitbenutzungsrechte etc. Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit ist Begünstigter eine bestimmte natürliche oder juristische Person, nicht aber der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks. Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Grundsätzlich ist die be­schränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar. Die Parteien können allerdings etwas anderes vereinba­ren.

E

Eigentum
Das Eigentum ist die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks / einer Wohnung zu einer Person oder ei­nem Unternehmen. Streng genommen erwirbt der Käu­fer einen Teil des Grundstücks zu Miteigentum verbun­den mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Woh­nung. Das Eigentum wird im Grundbuch vermerkt. In der Ab­wicklung eines Wohnungskaufver­trages ist der Veräu­ßerer als Eigentümer im Grundbuch zu streichen und der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch ein­zutragen. Voraussetzung für die Eigentumsumschrei­bung ist in der Regel, dass der Erwerber den Kaufpreis gezahlt hat und Erwerber und Veräußerer die Auflas­sung erklärt haben. Der Notar kann die Eigentumsum­schreibung erst dann veranlassen, wenn die Grunder­werbsteuer – sofern sie anfällt – gezahlt ist und eine sog. steuerli­che Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt.

Eigentumswohnung
Der Begriff bezeichnet umgangssprachlich das Woh­nungseigentum.

Eigentümerversammlung
Die Eigentümer einer Wohnanlage (Eigentümergemein­schaft) treffen sich in der Regel jährlich. Auf der Eigen­tümerversammlung werden von dem Verwalter zu doku­mentierende Beschlüsse (z.B. Wirtschaftsplan) gefasst. An die Beschlüsse ist der Erwerber einer Wohnung ge­bunden.

Erbbaurecht
Nicht immer fallen das Eigentum an einem Grundstück und an dem darauf errichteten Gebäude bzw. den Wohnungen zusammen. Das Erbbaurecht gewährt das Recht auf einem fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten. Für das Erbbaurecht ist ein gesondertes Grundbuch anzulegen, es wird wie ein eigenes Grundstück behandelt und kann belastet und veräußert werden. Sowohl für die Veräuße­rung als auch für die Belastung kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers (Erbbaurechtsgebers) not­wendig sein. Dies ist der Regelfall. Es bietet sich an, vor Abschluss eines Kaufvertrages über ein Erbbau­recht, den Erbbaurechtsgeber zu kontaktieren. Der Erbbaube­rechtigte kann die Zustimmung für die Belastung etwa der Höhe nach beschränken. Dies sollte vor Beurkun­dung abgeklärt werden, damit nicht in der Folge der Er­werber vor dem Problem steht, dass er etwa den Kauf­preis zu 100 % finanzieren muss und die Bank in entsprechen­der Höhe im Grundbuch gesichert werden will, der Erb­baurechtsgeber, also der Eigentümer des Grund und Bo­dens, eine Zustimmung nur für eine Belastung unter der Finanzierung erteilt. Der Erwerb eines Erbbaurech­tes bedeutet nicht zugleich den Erwerb des Grund und Bo­dens. Für die Nutzung muss der Erbbauberechtigte ei­nen regelmäßigen Erbbauzins entrichten. Dieser ist im Grundbuch gesichert.
Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet. Die Befristung er­gibt sich aus dem Grundbuch. Häufig beläuft sich die Befristung auf 99 Jahre – ab Errichtung des Erbbau­rechts, nicht ab Erwerb des Erbbaurechts.

Erschließungskosten
Ein Grundstück muss erschlossen sein bzw. werden. Darunter versteht man etwa den Anschluss des Grund­stücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze, aber auch an die Verkehrsflächen. Zu den Erschließungsmaß­nahmen gehören demnach also u.a. Elektrizi­tät, Gas, Kanalisation, Telefon, Straßen, Fußwege, Straßenbe­leuchtung, Kinderspielplätze etc. An den Kosten für die erstmalige Anlage oder Modernisierung dieser Maßnah­men werden die Grundstückseigentümer beteiligt.
Bei Gebrauchtimmobilien sind die Erschließungsmaß­nahmen in der Regel abgeschlossen und abgerechnet. Ob mit weiteren Erschließungsmaßnahmen oder noch abzurechnenden Kosten gerechnet werden muss, kann bei der Gemeinde erfragt werden.

F

Fälligkeit
Im Kaufvertrag wird in der Regel ein bestimmtes Datum angegeben, zu dem der Kaufpreis gezahlt werden muss. Die Kaufpreisfälligkeit ist von weiteren Voraussetzun­gen abhängig. Wesentlich sind insbesondere die Siche­rung des lastenfreien Erwerbs durch den Käufer und die Eintragung der Auflassungsvormerkung.

Fälligkeitsmitteilung
Die Mitteilung des Notars an den Erwerber, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit gegeben sind und er den Kaufpreis zu zahlen hat.

Finanzierungsgrundpfandrecht
Kaufpreise für eine Immobilie werden in der Regel fi­nanziert. Die Banken wollen die Rückzahlung des Dar­lehen abgesichert wissen. Für den Fall, dass das Darle­hen nicht zurückgeführt wird, sichern sich die Darle­hensgeber durch Eintragung eines Finanzierungsgrund­pfandrechts in das Grundbuch für das Kaufobjekt ab. Wird das Darlehen nicht zurückgezahlt, kann der Darle­hensgeber aus dem Grundpfandrecht die Zwangsvoll­streckung in das belastete Grundstück betreiben.

G

Gemeinschaftseigentum
Eine nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilte Wohnanlage besteht aus Sondereigentum und Gemein­schaftseigentum. Das Gemeinschaftseigentum ist alles das, was nicht zum Sondereigentum gehört. Hierzu ge­hören u.a. Dach, Fenster, tragende Wände, Decken, Treppenhäuser, Außenanlagen. Diese sind für die Ge­meinschaft zugänglich und werden von ihr verwaltet. An Teilen des Gemeinschaftseigentums können Sonder­nutzungsrechte gewährt werden, die die Teilnahme der übrigen Eigentümer ausschließt.

Gemeinschaftsordnung
In der Gemeinschaftsordnung wird das Zusammenleben der Wohnungs- und Teileigentümer untereinander gere­gelt. Hierzu gehören etwa Regelungen zur Eigentümer­versammlung oder das Hausgeld, aber auch zur gegen­seitigen Rücksichtnahme. Üblicherweise wird sie mit der Teilungserklärung zusammen festgelegt.

Grundbuch
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register für Grund­stücke. In der Regel wird für jedes Grundstück bzw. jede Eigentumswohnung ein Grundbuchblatt geführt. Darin enthalten sind Angaben zum Grundstück, wie Lage und Größe. Ebenfalls ausgewiesen sind Belastun­gen, die auf dem Grundstück ruhen. Das sind insbeson­dere Rechte Dritter (siehe Dienstbarkeit, Finanzierungs­pfandrechte).

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Es wird daher vermutet, dass der eingetragene Eigentümer auch tatsächlich Eigentümer ist.

Grunderwerbsteuer
Bei der Veräußerung von Grundstücken fällt Grunder­werbsteuer an. Die Höhe variiert je nach Bun­desland. Bei der Übertragung innerhalb der Familie etwa fällt Grunderwerbsteuer nicht an. In den allermeis­ten Fällen ist allerdings Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Grundschuld
(siehe auch Finanzierungsgrundpfand­recht)
Die Grundschuld sichert das Darlehen ab. Sie ist in das Grundbuch einzutragen. Die Grundschuld erlischt nicht mit Rückführung des Darlehens, sondern bleibt beste­hen. Nach Tilgung des Darlehens kann die Grundschuld gelöscht werden, muss aber nicht. Für die Löschung fal­len Kosten an. Bei weiterem Finanzie­rungsbedarf kann die Grundschuld allerdings auch wie­derverwendet wer­den, solange sie nicht gelöscht ist.

Grundsteuer
Der Eigentümer eines Grundstücks hat Grundsteuer an die Gemeinde zu zahlen. In der Regel übernimmt ab Lieferung der Erwerber sämtliche Rechte und Pflichten. Ab Lieferung hat der Erwerber demnach auch die Grundsteuer zu entrichten. Allerdings erst ab dem auf die Eigentumsumschreibung folgenden Kalenderjahr wird der Grundsteuerbescheid auf den Erwerber ausge­stellt. Bis dahin muss zwischen den Parteien eine Rege­lung getroffen werden, wie mit der Grundsteuer ab Lieferung umzugehen sei. Der Veräußerer kann seinen Grundsteuerbescheid an den Erwerber übergeben, damit dieser direkt die Grundsteuer an das Finanzamt unter Verwendung der im Bescheid genannten Steuernummer zahlt oder der Veräußerer zahlt die Grundsteuer weiter, der Erwerber erstattet ihm dann diese Kosten.

Grundstück
Das Grundstück ist ein mit eigener Nummer im Grund­buch eingetragener, räumlich abgegrenzter Teil der Erdo­berfläche. Ein darauf befindliches Gebäude ist we­sentlicher Bestandteil des Grundstücks.

H

Hausgeld
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung auf­grund eines beschlossenen Wirtschaftsplans zur De­ckung der laufenden Kosten. Der Erwerber ist ab Liefe­rung zur Tragung des Hausgel­des verpflichtet.

Hypothek
Bei der Hypothek handelt es sich um ein weiteres Mittel der Kreditsicherung (siehe Finanzierungsgrundpfand­recht, siehe Grundschuld). Die Hypothek steht und fällt mit der gesicherten Forderung. Sie wird heute nur noch selten verwendet.

I

Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist der Teil des Hausgel­des / Wohngeldes, der nicht für die laufenden Kosten der Wohnanlage verwendet wird. Vielmehr dient die In­standhaltungsrücklage größeren Investitionen, wie etwa der Instandsetzung von Dach, Fassade, Heizung etc.

K

Kaufpreisfälligkeit
siehe Fälligkeit

Kosten
Regelmäßig wird vereinbart, dass die Kosten des Vertra­ges und seiner Durchführung (Notar, Grundbuchamt) vom Erwerber getragen werden. Hiervon ausgenommen sind die Kosten der Lastenfreistellung, also diejenigen Kosten, die für die Löschung insbesondere von noch eingetragenen Grundpfandrechten, die von dem Erwer­ber nicht übernommen werden, entstehen.

L

Lasten
Hierbei handelt es sich um die mit einem Grundstück kraft Gesetzes verbundenen Verpflichtungen, insbeson­dere zur Zahlung von Grundsteuer und Erschließungs­kosten. Regelmäßig wird vereinbart, dass der Erwerber diese Kosten ab dem vereinbarten Lieferungstage an übernimmt, obwohl er noch gar nicht Eigentümer ist. Ab Lieferung genießt der Erwerber allerdings auch die Vor­teile des Kaufobjektes, sodass es recht und billig ist, dass er ab dann auch die Lasten übernimmt.

Lastenfreistellung
Damit wird bezeichnet, dass der Veräußerer verpflichtet ist, etwaige Finanzierungslasten oder sonstigen Lasten, sofern der Erwerber diese nicht übernimmt, aus dem Grundbuch löschen lassen muss. Hierzu zählen insbe­sondere Grundschulden und Hypotheken. Im Rahmen der Durchführung des Kaufvertrages holt der Notar z.B. Löschungsbewilligungen der jeweiligen Gläubiger ein, sofern diese nicht bereits vorliegen. Sofern Grundpfand­rechte noch valutieren, werden diese aus dem Kauf­preis beglichen, damit der Gläubiger die Löschung be­willigt bzw. dessen Auflagen zur Verwendung einer Löschungs­bewilligung erfüllt werden können.

Lieferung
Darunter wird die Besitzverschaffung verstanden.

Löschungsbewilligung
Ein im Grundbuch eingetragenes Recht kann nur ge­löscht werden, wenn der Gläubiger dieses Rechts, also der Inhaber des Rechts, die Löschung bewilligt. Diese bedarf der notariellen Beglaubigung.

M

Miteigentümer
Sind zwei oder mehr Personen Eigentümer eines Grund­stücks, so handelt es sich um Miteigentümer. Jeder hält einen ideellen Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Über den Miteigentumsanteil kann jeder Miteigentümer verfügen und ihn somit auch veräußern. Jeder Miteigen­tümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann allerdings eingeschränkt oder aufge­hoben werden.

N

Nebenabreden
Außerhalb des notariellen Kaufvertrages sind Nebenab­reden unwirksam. Sie können sogar dazu führen, dass der Kaufvertrag unwirksam wird. Lassen die Parteien also etwas anderes Beurkunden, als sie eigentlich ver­einbart haben, insbesondere um Kosten zu sparen, ist der Kaufvertrag nichtig.

Nießbrauch
Ist ein Nießbrauch vereinbart und im Grundbuch einge­tragen, steht dem Berechtigten ein umfassendes Nut­zungsrecht an Grundstück und Gebäude zu. Er kann es selbst bewohnen oder vermieten. Der Eigentümer ist ausgeschlossen. Dem Nießbrauchsberechtigten können sämtliche Erhaltungsmaßnahmen auferlegt werden. Oft­mals wird der Nießbrauch im Rahmen der vorzeitigen Übertragung eines Grundstücks auf die Kinder ver­einbart, wenn die Übertragenden das Grundstück weiter nutzen möchten oder die Erträge genießen. Hintergrund einer vorzeitigen Übertragung auf die eigenen Kinder ist in der Regel die Ausnutzung von Schenkungs- oder Erb­schaftssteuerfreibeträgen.

Problematisch kann ein Nießbrauch vor dem Hinter­grund von Pflichtteils- / Pflichtteilsergänzungsansprü­chen sein.

Notar
Notare sind Träger eines öffentlichen Amtes. Im Gegen­satz zu Rechtsanwälten sind sie unparteiisch und unab­hängig, vertreten also die Parteien gleichsam und wir­ken auf eine Einigung hin, bei der keine Partei benach­teiligt wird.

Der Notar entwirft die zu beurkundenden Verträge und sonstigen Urkunden und erläutert diese.

Notaranderkonten
Es handelt sich hierbei um ein Sicherungsmittel, um treuhänderisch vom Notar geführte Konten für die Ab­wicklung eines Vertrages. Anderkonten kommen nur in Betracht, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse be­steht. Sie sind selten geworden.

Nutzungen
Nutzungen sind sämtliche mit dem Grundstück verbun­denen Vorteile.

R

Rang
Belastungen eines Grundstücks werden im Grundbuch eingetragen. Die Eintragung erfolgt in der Reihenfolge des Antragseingangs beim Grundbuchamt. Somit erhal­ten sie einen Rang im Grundbuch. Im Falle der Zwangs­vollstreckung werden die Belastungen in der Reihenfol­ge ihres Rangs im Grundbuch bedient. Eine Belastung, die im Rang nach der die Zwangsvollstreckung betrei­benden Belastung steht, erlischt.

Rangrücktritt
Eine im Rang nach einer anderen eingetragenen Belas­tung kann dieser vorgehen, wenn die vorrangige Belas­tung im Rang hinter sie zurücktritt. In der Regel muss der Erwerber, für den eine Vormerkung zur Absicherung seines Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums im Grundbuch eingetragen ist, mit dieser Vormerkung hin­ter eine Grundschuld oder Hypothek, die das vom Er­werber aufgenommene Darlehen absi­chert, zurücktre­ten, um dem Darlehensgeber ausrei­chend Sicherheit zu gewähren.

Rücktritt
Ein Rücktritt vom Vertrag ist nur möglich, wenn ein Rücktrittsrecht vertraglich vereinbart ist oder ein gesetz­licher Rücktrittsgrund vorliegt, der Vertragspartner mit­hin seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach­kommt. In Ausnahmefällen bietet es sich an, ein Rück­trittsrecht vertraglich zu vereinbaren.

S

Sachmangel
Ein Sachmangel liegt vor, wenn das Grundstück oder das Bauwerk nicht die vereinbarte, von den Vertragspar­teien vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwen­dung geeignete Beschaffenheit aufweist. Üblich in ei­nem notariellen Kaufvertrag über gebrauchte Immobili­en ist der Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bei einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unter­nehmen bzw. beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist ein genereller Haftungsausschluss nicht möglich.

Sanierungsgebiet
Gelegentlich findet sich im Grundbuch ein Sanierungs­vermerk. Das bedeutet, dass das Grundstück in einem von der Gemeinde festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Ein Sanierungsgebiet wird geschaffen, um städtebauli­che Missstände zu beseitigen. Die bauliche Struktur soll entwickelt und an die modernen Bedürfnisse angepasst werden. Ein Sanierungsgebiet bietet Vor- und Nachtei­le. Als Vorteile können Zuschüsse, Fördergelder, Ab­schreibungen etc. in Betracht kommen. Nachteilig wirkt sich ein Sanierungsgebiet allerdings ggf. insoweit aus, als weitergehende Genehmigungserfordernisse für Bau­maßmaßnahmen bestehen können oder Verpflichtungen zur Modernisierung bestehen. Auch kann der Abschluss von Mietverträgen, die Bestellung von Grundpfandrech­ten oder Dienstbarkeiten oder die Grundstücksteilung genehmigungspflichtig sein.

Der Kaufvertrag bedarf der sanierungsrechtlichen Ge­nehmigung.

Sondereigentum
Das Sondereigentum, also die eigentliche Wohnung ge­hört im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung.

Sondernutzungsrecht
Einem Eigentümer kann durch ein Sondernutzungsrecht ein Teil des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wer­den. In der Regel handelt es sich um Stellplätze oder Gartenflächen, also um Flächen die sonst ggf. nicht son­dereigentumsfähig wären oder nicht als solches ausge­wiesen sind. Das Sondernutzungsrecht ist im Grund­buch einzutragen. Meist erfolgt die Zuweisung bereits in der Teilungserklärung.

T

Teileigentum
Als Teileigentum wird ein Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen bezeichnet, insbe­sondere Ladengeschäfte.

Teilungserklärung
In der Teilungserklärung wird das Grundstück in Mitei­gentumsanteile aufgeteilt und legt den (räumlichen) Umfang des Sonder– und Teileigentums fest. Alles was nicht als Sonder- oder Teileigentum ausgewiesen ist, ist Gemeinschaftseigentum. In der Teilungserklärung wer­den in der Regel auch bereits etwaige Sondernutzungs­rechte zugewiesen bzw. geregelt.

U

Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber setzt die Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus. Diese erteilt das Finanzamt, nachdem die fällige Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.

V

Verwalter
Sofern ein Verwalter bestellt ist, vertritt dieser die Ei­gentümergemeinschaft umfassend und verwaltet das Ge­meinschaftseigentum. Der erste Verwalter wird regelmä­ßig bereits in der Teilungserklärung bestellt, in der Fol­ge bestellt die Eigentümergemeinschaft den Verwalter.

Verzug
In einem notariellen Kaufvertrag wird geregelt, wann der Kaufpreis zu zahlen ist. Zahlt der Erwerber bei Fäl­ligkeit nicht, so gerät er in Verzug. Als Folge ist der Kaufpreis zu verzinsen. Darüber hinaus kann der Veräu­ßerer vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz ver­langen.

Vollzug
Der Notar beurkundet nicht nur den Vertrag. Vielmehr kümmert er sich auch um die Abwicklung des Vertrages (Vollzug). So holt der Notar notwendige Zustimmungen ein, beantragt die erforderlichen Grundbucheinträge, beteiligt die Behörden und sonstige Dritte. Zu diesem Zweck wird dem Notar und seinen Mitarbeitern im Kaufvertrag eine Vollzugsvollmacht erteilt.

Vorkaufsrecht
Dritten kann ein Vorkaufs­recht zustehen das Grundstück zu erwerben. Dieses Vor­kaufsrecht kann im Grundbuch eingetragen oder ver­traglich geschuldet sein. Im Rahmen des Vollzugs schreibt der Notar etwaige Vorkaufsberechtigte an, um diese über den Verkauf zu informieren und die Erklärung einzuholen, ob der Berechtigte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Vormerkung
(siehe auch Auflassungsvormerkung)
Die Vormerkung ist nicht auf die Eigentumsumschrei­bung beschränkt und kann auch weitere Rechte sichern.

W

wesentliche Bestandteile
Der Kaufvertrag erstreckt sich grundsätzlich auf alle wesentlichen Bestandteile. Wesentliche Bestandteile sind alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen. Hierzu gehörendie Gebäude und mit diesen fest verbundene bewegliche Sachen (z.B. Heizungsanlage).

Wohnungseigentum
Das Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigen­tum an einer Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Wohnungserbbaurecht
siehe Erbbaurecht.

Wohnungsgrundbuch
(siehe Grundbuch)

Wohnungsrecht
Das Wohnungsrecht ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit. Es gibt dem Berechtigten das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Ei­gentümers als Wohnung zu benutzen. Das Wohnungs­recht kann zeitlich befristet oder auf Lebenszeit verein­bart werden. Es wird im Grundbuch eingetragen. Das Recht ist nicht vererbbar oder übertragbar.

Wohnrecht
Das Wohnrecht entspricht dem Wohnungsrecht mit der Ausnahme, dass der Berechtigte das Gebäude oder ei­nen Teil davon nicht unter Ausschluss des Eigentümers nutzen darf. Sie nutzen das Objekt also gemeinsam. Das Wohnrecht ist auf den Berechtigten beschränkt.

Z

Zubehör
Unter Zubehör sind die beweglichen Gegenstände auf einem Grundstück, die dessen wirtschaftlichen Zweck dienen, zu verstehen. Hierzu gehören z.B. Maschinen, Parabolantenne, Funkalarmanlage, Küche, ggf. Garten­häuschen. Ohne entsprechende Reglung im Vertrag gilt das Zubehör in der Regel als mitverkauft. Bei Auswei­sung des Zubehörs im Grundstückskaufvertrag kann ggf. Grunderwerbsteuer gespart werden, denn das Zube­hör kann von der steuerlichen Berechnungsgrundlage abgezogen werden. Wird der Kaufpreis finanziert, sollte mit dem Darlehensgeber abgesprochen werden, ob Zu­behör ausgewiesen werden darf. Andernfalls könnte eine Verschlechterung der Darlehenskonditionen dro­hen.

Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Unterwirft sich eine oder unterwerfen sich beide Partei­en für Leistungen im notariellen Kaufvertrag der sofor­tigen Zwangsvollstreckung, bedarf es keines vorherigen gerichtlichen Verfahrens um die Pflichten aus dem Kaufvertrag durchzusetzen. Diese können aus der Ur­kunde vollstreckt werden. Insbesondere zählt hierzu die Unterwerfung des Käufers zur Kaufpreiszahlung. Ein Vertrag muss allerdings ausgewogen sein. Eine einseiti­ge Zwangsvollstreckungsunterwerfung lediglich einer Partei erfüllt die Anforderungen an die Ausgewogenheit in der Regel nicht.

Zweckerklärung
Die Zweckerklärung regelt, welche Forderungen eine Grundschuld oder Hypothek sichern soll.